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|弁護士法人福間法律事務所 兵庫県宝塚市 弁護士

破産・債務(専門)

住宅ローン返済が不可能になったら

住宅ローン返済が不可能になったら

あなたの住宅ローンが返済不能になった際、
・住宅を手放して(売却等)債務整理をする方法
・住宅を維持して、債務整理や破産をする方法
の2つを選択することになります。

住宅を維持して債務整理をする場合は、いくつかの条件が発生します。
例えば、住宅ローンの支払いをすることができない理由が、消費者金融等のキャッシングの返済が多額であるためであり、消費者金融に対する債務が減れば住宅ローンの支払いも可能になるという場合には、個々の債権者との話し合いにより、支払条件変更や利息のカットを行い、住宅ローン以外の債務を圧縮することで、住宅ローンを支払い続けるという方法を検討することができます。(任意整理のページはこちら)

また、個人再手続の条件を満たす方であれば、住宅ローン以外の債務を減額し、住宅ローンの支払いを続けていく個人再生手続が可能です。(個人再生のページはこちら)
上記の手法が可能かどうか、一度弁護士に相談することをお勧めします。

住宅を手放して債務整理をする場合は、任意売却や競売などで住宅を売り、残債務を減らして残債務を返済する交渉をする方法や、破産を申し立てるすという方法が主となります。

ここで特に注意していただきたいことは、誤った(債務者にとって負担の大きい)債務整理方法をしないことです。

今の目先の状況だけでなく、どの方法が適しているかを判断するため、弁護士に相談することをお勧めします。

住宅を手放して、債務整理をする方法

住宅を手放して債務整理する場合、第三者へ今の住宅を売ることになるのですが、その際、任意売却と競売という2種類の方法が主となります。

任意売却と競売には売却価格や残債務の支払い方法、自宅の明け渡し方法や引越しに関することなどに違いがあり、競売と比較して任意売却に大きなメリットがあります。

競売になる前に任意売却を

様々な事情で住宅ローンの返済が滞ってしまった場合,金融機関(又は保証会社)は最終的に担保不動産の競売を申し立てます。
任意売却とは,債権者(担保権者)との合意に基づいて不動産を売却することです。その際,債権者の同意を得て担保権も抹消します。

任意売却は、競売に比べて売却価格が高くなるケースが多く、金融機関にとって「競売で売却するよりも,融資金の回収を多く見込める」等のメリットがあります。また,債務者にとっても、競売の場合よりも売却後の残債務額を減らすことができ、「不動産売却後の返済について柔軟に対応してもらえる」等のメリットがあります。

ローンの返済が滞ってしまってから何も対策をしなければ、不動産が競売にかけられてしまいます。そうなる前に、任意売却による債務の減額も検討する必要があります。

競売通知が来たら

競売とは,住宅ローンの返済が滞った場合に、金融機関などの債権者が担保不動産について裁判所に売却を申し立て、裁判所がその不動産を売却する手続です。

競売で落札される価格は、市場価格の5~7割程度となることがほとんどです。競売で住宅を売却された後も、残債務の支払義務は継続しますので、競売では、任意売却に比べて多くの債務が残ってしまうことになります。

競売の流れ

(1)不動産競売申立て
(2)競売開始決定・差押え
(3)現況調査,評価
(4)現況調査報告書・評価書・物件明細書の作成
(5)売却基準価格決定
(6)入札期間決定・公告
(7)期間入札の実施
(8)開札・買受人(競落人)決定
(9)売却許可決定
(10)代金納付
(11)配当,引渡命令

競売開始の決定から期間入札開始まで、通常4~5か月の期間があります。
ただし、開札期日の前日までに決済が終了する見込みがなければ,債権者は任意売却での競売取下げには応じないことの方が多いです。

また、競売開始後の住宅資金特別条項付個人再生申立ても、代位弁済日から6ヶ月以内という期間制限があります。

現在、競売開始が決定してしまっている方、住宅が競売にかかってしまいそうな方は、お早めにご相談ください。

 

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