不動産の財産分与 福間法律事務所の法律情報Q&A 兵庫県宝塚市

(質問)

この度、夫と離婚することになりましたが、婚姻期間中にマンションを購入し、夫名義としておりますが、まだローンが2000万円残っています。マンションはローンをどのように処理したら良いでしょうか。

(回答)

1　夫婦が離婚する時は、夫婦の婚姻期間中に形成した財産を清算する必要があります。これは、婚姻期間中に形成した財産は、夫婦の協力によって取得されたものと考えられますから、離婚に際しては、財産形成に対する貢献度、ないし、寄与度に応じて清算する必要があります。これが財産分与です。

2　財産分与の内容をどのように定めるかは、基本的に離婚しようとしている夫婦の協議によって自由に定めることが出来ます。ローンのない不動産であれば、一方がこれを取得し、その不動産価格の半分に相当する金銭を他方に支払う方法、不動産を売却して、その代金を二人で半分に分ける方法などがあります。

3　ローンがまだ残っている場合には、ローンの処理と不動産の処理をする必要があります。

①  夫がローン支払を継続し、マンションの名儀もそのままにしておいて、がマンションの利用を継続する場合があります。

この場合には、離婚後も元妻が不動産を適法に利用できるようにするために、元夫と元妻との間で、使用貸借(無償での使用)、賃貸借(賃料支払いによる利用)等の契約を締結しておく必要があります。

②  夫がローン支払を継続し、マンションの名義を妻にしてもよいという場合もあります。

この場合には、夫のローン完済を条件としてマンションを妻名義にするという方法と、夫のローン支払い継続中にマンションの名義を妻にする方法とがあります。

ローン完済を条件として将来譲渡するという場合には、マンションに条件付きの仮登記を付けておいて、完済時に本登記してもらう権利を保全しておくことが出来ます。

また、ローン返済中に妻に譲渡して本登記をしておく方法もあります。本登記を移しておくと、固定資産税等を治める必要がありますが、法律上は完全に自分の所有物となりますので、権利は確実に取得できます。ただ、言うまでもありませんが、ローン負担者である元夫がローンを支払わなくなると、抵当権を実行されて、マンション所有権を失ってしまうことはあります。また、住宅ローンが着いている場合、通常、ローン返済中は、不動産の名義を変更してはならないという特約が付いていることが多いので、事前にローン会社の承諾を得ておく必要があります。

③  妻がマンションの名義を取得し、妻がローンを負担していく方法もあります。

従来のローン債務者である夫を妻に変更することは、妻に返済能力が十分にある場合には可能ですが、そのような返済能力がない場合は、債務者の変更が困難だったりします。その場合には、利用できないか検討したりする必要があります。

4　不動産の財産分与にも難しい問題が含まれておりますので、専門家にご相談下さい。